تسهیلات مسکن و توان خرید ملک

ارتباط تسهیلات مسکن و توان خریدملک

در سال گذشته طی سه ماهه اول سال 1398 تنها 233 نفر متقاضی دریافت وام تسهیلات مسکن برای خریدن خانه را داشتند این به معنای ناکارآمدی این تسهیلات برای کمک به بالا بردن توان متقاضیان برای خرید ملک و رکود مسکن است.

ارقام کنونی تسهیلات مسکن برای خرید ملک و کم شدن نرخ سود توسط دولت یازدهم منوط بر اینکه نرخ تورم چنین جهش بدون سابقه‌ای را تجربه نمی‌کرد، می‌توانست تا حدی مؤثر باشد و متقاضیان می‌توانستند با مبلغ تسهیلات خود قسمتی از قیمت خانه را پرداخت نمایند.

با توجه به بالا رفتن چند برابری قیمت‌ها می‌شود گفت این رقم در نهایت 10 تا 15 درصد قیمت یک ملک را در تهران زیر پوشش دارد و عملاً کارایی لازم را در کنترل قیمت‌ها ندارد.

افزایش تسهیلات مسکن برای خرید ملک

پس از آنکه در پایان سال 1391 قسمت مسکن به خاطر حباب قیمت به رکود برخورد، نسخه‌های بسیاری برای درمان بیماری رکود مسکن تجویز شد. در آن زمان بسیاری از کارشناسان تاکید داشتند بالا رفتن تسهیلات مسکن برای خرید ملک و کم شدن نرخ سود می‌تواند راه مناسبی برای جلوگیری از افزایش رکود مسکن و کنترل قیمت‌ها باشد.

از این رو گمانه‌زنی‌ها برای افزایش تسهیلات مسکن برای خرید ملک مانند اوراق تسه که بیش از ۵۰ درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد مطرح بود. در نتیجه سال ۱۳۹۴ دو نوع افزایش تسهیلات برای کمک به خریداران مسکن ارائه شد:

صندوق پس انداز مسکن یکم و اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن برای خرید ملک یا اوراق تسه

 که هم اکنون نرخ سود اولی ۹٫۵ و دومی ۱۷٫۵ درصد است.

برای دریافت وام خانه اولی‌ها، باید دو دوره شش ماهه سپرده‌گذاری کرد که بعد از یک سال دو برابر رقم سپرده وام تعلق بگیرد.

گفتنی است اوراق ممتاز نیازی به سپرده‌گذاری ندارد و باید برای دریافت آن برگه‌های اوراق خریداری کرد که هم اکنون در محدوده ۵۰ هزار تومان قرار دارد.

چرایی رکود مسکن

زمانی که وام مسکن یکم برای زوجین تهرانی به سقف ۱۶۰ میلیون تومان رسید، تصور می‌شد این تسهیلات مسکن برای خرید ملک بهترین کمک برای خرید مسکن است.

نرخ سود این وام، طی چند مرحله از ۱۴ درصد به ۹٫۵ درصد در شهریورماه ۱۳۹۵ کاهش یافت.

یک ایراد اساسی این تسهیلات این است که به واحدهای با عمر بیش از ۱۵ سال تعلق نمی‌گیرد و واحدهای نوساز هم طبق آمارهای منتشر شده به طور میانگین در اواخر خرداد ماه سال ۹۸ متری ۱۲ میلیون تومان به بالا خرید و فروش می‌شود

عملاً مبلغ کنونی تسهیلات حدود ۱۵ متر قیمت ملک را پوشش می‌دهد و رکود بازار مسکن ادامه پیدا می‌کند.

یکی دیگر از راه‌های دریافت وام اوراق تسهیلات خرید مسکن است که برای خرید خانه‌های تا ۲۰ سال ساخت هم پرداخت می‌شود.

متقاضیان می‌توانند در تهران ۱۰۰ میلیون تومان از محل اوراق ممتاز (با نرخ امروز ۵۰ هزار تومان) به اضافه ۲۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده به اضافه ۲۰ میلیون تومان تسهیلات جعاله؛ در مجموع ۱۴۰ میلیون تومان دریافت کنند.

برای دریافت این نوع تسهیلات باید به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان یک برگه اوراق تهیه کرد، که رقمی حدود ۱۴ میلیون تومان می‌شود.

یعنی حدود ۱۲۵ میلیون تومان پرداختی بانک به زوجین است که که باز هم تکافوی خرید مسکن در بسیاری از نقاط تهران را نمی‌دهد و رکود مسکن از بین نمی‌رود.

نیاز به افزایش تسهیلات

همان‌طور که اشاره شد هم اکنون میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۱۲ میلیون تومان است که به طور متوسط با لحاظ قرار دادن این مساله که قیمت در مناطق مختلف، متغیر است برای خرید یک واحد مسکونی ۶۰ متری باید ۷۲۰ میلیون تومان هزینه کرد؛

در حالی که رقم وام تنها ۱۶۰ میلیون تومان برای دونفر است. بنابراین زوجین تهرانی باید حدود ۵۶۰ میلیون تومان را خودشان تهیه کنند.

از سوی دیگر محاسبات نشان می‌دهد که با سود ۹٫۵ درصدی و بازگشت ۱۲ ساله وام، زوجین باید ماهانه یک میلیون و ۸۶۰ هزار تومان قسط و در مجموع ۱۰۸ میلیون تومان سود به بانک مسکن برگردانند.

پر واضح است که عمده اقشار جامعه توان پرداخت چنین اقساطی را ندارند و نیاز به افزایش تسهیلات مسکن برای خرید ملک حس می‌شود.

حال اگر مشتریان بخواهند از طریق تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی اوراق تسه اقدام به خرید مسکن کنند با لحاظ نرخ سود ۱۷٫۵ درصد باید ماهیانه ۲ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان را طی ۱۲ سال پرداخت کنند که مجموع سود ۱۴۰ میلیون تومان به ۹۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان می‌رسد.

در نتیجه تسهیلات کنونی بانک مسکن از قبیل اوراق تسه نمی‌تواند به عنوان کمک حال مردم برای خرید خانه باشد و رکود مسکن را تغییر نمی‌دهد.

بررسی‌ها علت پایین بودن توان تاثیرگذاری تسهیلات، بر قیمت مسکن و بالا بودن اقساط ماهیانه تسهیلات مسکن و عدم تناسب آن با درآمد دهک‌های پایین و حتی متوسط جامعه را عدم استقبال این چنینی از این تسهیلات می‌دهد و رکود مسکن ادامه می‌یابد.

منبع : کلیک کنید