مالیات نقل و انتقال املاک

مالیات نقل و انتقال املاک و هر آنچه راجع به آن باید بدانید

زمانی که خانه خودتان را می فروشید هزینه هایی هست که بیشتر در انجام این فرایند متحمل می شوید، بعنوان مثال پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات قسمتی از این روند است. در جهت این موضوع مهم، بیشتر اشخاص سخت به دنبال یافتن اطلاعات بیشتر در نحوه محاسبه املاک مسکونی یا تجاری در بازار هستند. دانستن درصد مالیات پرداختی، شرایط مربوط به دارایی و هر نوع بخشنامه و اظهارنامه سازمان امور مالیاتی، برای انتقال املاک ضروری و مهم است.

محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

هنگامیکه خانه ای فروخته می شود آن خانه از مالکی به مالک دیگر منتقل می‌شود. اغلب، استان، شهر یا منطقه زندگی شما جایی ملک شما قرار دارد در مقدار هزینه پرداخت مالیات تأثیر مستقیم دارد که در کل، این هزینه به عنوان مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات شناخته می‌شود. همچنین این مبلغ پرداختی، درصدی از مبلغی است که خانه شما برای آن به فروش رفته است.

در زمان نقل و انتقال املاک در دفترخانه (با هر نوع کاربری، چه مسکونی و چه تجاری) مالیات نقل و انتقال به میزان ۵ درصد «ارزش معاملاتی» آن ملک از مالک (فروشنده) دریافت می‌شود. در این امتداد، تعیین میزان ارزش معاملاتی بر عهده «کمسیون تقویم املاک» نیز می‌باشد. کمسیون تقویم املاک ارزش معاملاتی را از طریق ضوابط زیر تعیین می‌کند:

•     معادل ٢٪‏ میانگین قیمت روز منطقه
•     در نظر گرفتن عواملی همانند اسکلت، عمر بنا، تراکم، کاربری و نوع مالکیت
•     در نظر گرفتن نوع کاربری و موقعیت مکانی زمین

در هر صورت؛ دانستن مفاد زیر که برگرفته از قانون مالیات های مستقیم است نیز ضروری است:

ماده ۵۹: چنانچه برای ملکی ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه ملاک کار خواهد بود.

ماده ۶۱: حتی در صورتی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نشود، ارزش معاملاتی محاسبه و مالیات نقل و انتقال دریافت می‌شود.

ماده ۶۳: حتی اگر معامله املاک به شکل عقد بیع (فروش) نباشد، مثل معامله به شکل اجاره به شرط تملیک یا معاوضه و موارد دیگر، باز هم در زمان انتقال قطعی ملک، مالیات نقل و انتقال دریافت می‌شود.

قانون مالیات های مستقیم

ماده ۶۴:

تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت های روز منطقه تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی ‌که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت های روز املاک برسد.

ماده ۶۵:

به موجب قوانین اصلاحات ارضی، انتقال ملک مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود. واگذاری واحدهای مسکونی از طرف شرکت تعاونی مسکن به اعضاء مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود.

ماده ۶۶:

در حالتی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداری یا مؤسسات وابسته به آن‌ها باشد و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به نیابت از مالک انتقال داده می‌شود، در محاسبه مالیات نقل و انتقال مبلغ ذکر شده در سند به جای ارزش معاملاتی، ملاک عمل قرار خواهد بود.

این مطلب را هم بخوانید : مالیات بر ارث سرقفلی مغازه

ماده ۶۷:

فسخ یا لغو معامله (به موجب قانون یا توسط متعاملین) تا شش ماه از تاریخ انتقال معامله جدید محسوب نمی‌شود و پس از شش ماه به عنوان معامله جدید مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود.

ماده ۶۸: املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ماه ١٣٢٠ و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند.

ماده ۶۹:

اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.

ماده ۷۰:

املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، اگر به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابند از مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند. اگر در دست اشخاص باقی بمانند از ۵٠ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف می‌باشند.

مالیات نقل و انتقال املاک

ماده ۷۱:

زمین هایی که به موجب سند عادی (مبایعه نامه) فروخته شده باشد و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی‌شود.

ماده ۷۲:

اگر پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مکلف است با درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کند.

ماده ۷۴:

در مورد املاکی که طبق عرف در تصرف شخصی است و سند مالکیت موجود نیست (املاک دستدارمی)، متصرف مانند مالک است و در هنگام انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود.

ماده ۷۵:

در مورد املاک اوقافی، مستأجر صرفاً نسبت به عرصه (مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد) مشمول مالیات نقل و انتقال می‌شود.

بیشتر بدانید : مالیات بر ارث زمین

نکته: سازمان مالیاتی مکلف است، سامانه مالیاتی و درگاه تبادل اطلاعات را طراحی، راه اندازی و امکان دسترسی برخط به سامانه مالیات را برای سازمان ثبت فراهم نماید. از سال 1398 بدون اخذ گواهی ماده 187 ثبت نقل و انتقال املاک مغایر با قانون مالیات مستقیم است با توجه به اصلاحیه قانون ثبت و نقل و انتقال املاک در دفتر اسناد رسمی بدون دریافت گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم مغایر با قانون در نظر گرفته شده است.

طبق نظریه کارشناسان گرفتن گواهی 187 در تمامی معاملاتی که به موجب اسناد رسمی صورت می گیرد صاحبان دفاتر اسناد رسمی موظفند پیش از ثبت و یا اقاله یا فسخ سند معامله، مراتب را به اداره مالیاتی اعلام و بعد از اخذ گواهی 187 شماره آن را در سند معامله قید نمایند.

همچنین با اشاره به این موضوع که قبل از براساس قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی افراد می توانستند در صورت پذیرفتن بدهی بدون اخذ مفاصاحساب اقدام به نقل و انتقال نمایند، بیان شد از سال 98 هر گونه نقل و انتقال بدون اخذ این گواهی خلاف قانون محسوب می شود.

مطابق با قوانین جدید مالیات های مستقیم، دفاتر اسناد رسمی موظفند از ابتدای سال 1395 قبل از ثبت یا اقاله یا فسخ سند معامله گواهی انجام معامله موضوع گواهی 187 قانون مالیات های مستقیم را از ادارات اور مالیاتی دریافت کنند.

مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی

برای تسهیل در شیوه محاسبه فرمول مالیات املاک مسکونی را با یک مثال شرح می‌دهیم:

چنانچه فردی بخواهد یک واحد آپارتمان متعلق به خود را که ارزش معاملاتی آن یک میلیارد تومان است به بهای ۷۰۰ میلیون تومان در طی سند رسمی به شرکتی دولتی یا شهرداری یا مؤسسه دولتی واگذار کند، نحوه محاسبه مالیاتش به طریق زیر است:

۳۵۰ میلیون تومان =۵ درصد×۷۰۰ میلیون

مالیات نقل و انتقال املاک تجاری

در زیر مالیات املاک تجاری را با یک مثال شرح می‌دهیم:

شخصی سرقفلی مغازه یا یک واحد تجاری متعلق به خود را با دریافت مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان به خانم فرزانه واگذار می کند. مالیات نقل و انتقال سرقفلی را که فروشنده باید بپردازد به شیوه زیر محاسبه می‌شود:

۱۰۰ میلیون تومان =۲ درصد×۵۰۰ میلیون

کلام پایانی

مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات بخش غیرقابل اجتناب از روند فروش خانه در همه نقاط کشور است. تمامی شرایط پرداخت مالیات املاک به تفصیل از قانون مالیات‌های مستقیم در مواد مختلف آورده شده است. مطالعه و بررسی هر کدام از این مواد قانونی، می تواند امور مالیاتی افراد را به روشنی آشکار کند.

با این حال، ممکن است هر ساله ابلاغیه و بخشنامه های جدیدی ضمیمه مفاد قانونی شود تا کلیه افراد برای گواهی امور حسابداری خود بر طبق جریان بازار مسکن، آگاهی لازم را به دست آورند. با وجودی که مالیات نقل و انتقال ملک در سال ۹۸ بصورت الکترونیکی انجام می‌شود اما با این حال اطلاع از نحوه ثبت حسابداری املاک تجاری و مسکونی خالی از لطف نیست.

این گروه آمادگی لازم را برای مشاوره رایگان طبق درخواست شما خواهند داشت. بنابراین خواهشمند است درخواست خود را با با مراجعه به ساست Faraztaz.com ثبت کنید تا در کوتاه ترین زمان با شما تماس بگیریم.