نگاهی اجمالی به انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای
انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای چیزی که در این قسمت به توضیحات کامل آن پرداخته می‌شود مبحثی نیست جز انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای، برای اطلاعات دقیق‌تر در این مورد این مقاله را به خوبی مطالعه نمایید.
انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای چیست؟
قولنامه در لغت به معنای عهد و پیمان و در محاوره به معنای قرار است. با اینکه در قوانین ما چیزی به عنوان قولنامه نیامده است ولی در عرف بسیار قابل قبول و شناخته شده در بین مردم است و بسیاری از دعاوی دادگاه‌ها مربوط به عدم اجرای تعهداتی است که در قولنامه‌ها آمده است.
معاملات ملک از نوع معاملات غیر منقول است. این معاملات تشریفاتی است و تشریفات آن ثبت در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی است. برای ثبت رسمی ملک نیاز به گواهی‌هایی شامل پایان کار شهرداری یا گواهی آزاد بودن ملک برای خرید و فروش می‌شود که اخذ این گواهی‌ها گاه زمان بر و گاه غیرممکن است.
معمولاً چه ملک‌هایی قولنامه‌ای معامله می‌شوند؟
به صورت کلی ملک‌هایی که قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند قولنامه‌ای معامله می‌شوند. مواردی از قبیل خلافی ساختمان در قسمت‌های مختلف مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و … موجب می‌شوند تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار و در نتیجه سند رسمی اخذ کند.
البته عواملی مانند قرار گرفتن در طرح‌های شهرداری (از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و …) وجود دارند که در نهایت ملک مورد نظر باید تخریب شود. یک عامل دیگر شامل ملک‌هایی می‌شود که در زمینی با کاربری غیر مسکونی ایجاد شده‌اند و در این حالت نیز باید ملک مورد نظر تخریب شود.
بالاخره قولنامه‌ای بخریم یا نه؟
آنچه مسلم است خرید ملک سند دار در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که گاهی می‌توان در مناطق بالاتر و بهتری خانه‌ای با قیمت بسیار پایین‌تر اما قولنامه‌ای خرید یا برخی مناطق که اصلاً ملک سند داری وجود ندارد نیز شما مجبور به خرید قولنامه‌ای هستید.
در صورتی که در شرایط بالا قرار گرفتید، سعی کنید نکات حقوقی و قانونی مربوط به قولنامه را به خوبی بشناسید و استعلام‌های مربوطه را از شهرداری منطقه اخذ کنید. اگر تمام نکاتی که در این مقاله برای شما عنوان کردیم را به کار بگیرید احتمال ضرر و زیان شما به حداقل می‌رسد.
و در رابطه با انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای می‌توان گفت که طی انحصار وراثت، تعداد وراث متوفی جهت تعیین سهم الارث از سوی دادگاه مشخص می‌شوند که تنها نزدیکان متوفی و افرادی که متوفی در وصیت خود برای آنها حقی قائل شده است، از ارث سهم خواهند برد .
سه سؤال اصلی در این خصوص مطرح می‌شود که پاسخ آنها می‌تواند روشنای راه باشد :
- انحصار وراثت املاک قولنامه ایی چیست ؟
- برای انحصار وراثت املاک قولنامه ایی چه مراحلی لازم است ؟
- آیا ملک قولنامه ایی جزء ارث محسوب می‌شود ؟
آیا راهی وجود دارد که از وضعیت ملک قولنامه ایی مطلع شویم ؟
برای پاسخ به این سؤال مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و دیگر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می‌آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کمتر می‌شود. یک اقدام دیگر که در مورد ملک‌هایی با قولنامه عادی انجام می‌شود این است که تفکیک‌هایی با کمتر از حد قانونی انجام می‌شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می‌توانید از صحت ملک باخبر شوید.
حاشیه شهرهای بزرگ اصولاً یکی از مناطق در خطر
مرز محدوده شهر را کمیسیون ماده 5 قانون شورای عالی شهرسازی مشخص می‌کند. بنابراین هر ملکی داخل این مرز باشد محدوده شهر و ملک‌های خارج از این مرز را حاشیه شهر می‌نامند. گاهی اوقات افراد از این حد تخطی می‌کنند و اقدام به ساخت و ساز غیر قانونی می‌کنند. از آنجایی که برای این مناطق در شهرداری‌ها هیچ گونه بودجه‌ای تعریف نشده است؛ هیچ خدماتی نیز از شهرداری دریافت نمی‌کنند. این املاک به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند و لازم است تا خریداران دقت لازم را به عمل آورند تا کمترین خسارتی متوجه آنان نشود.
دریافت گواهی انحصار وراثت
دریافت گواهی انحصار وراثت با مراجعه به شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت دائمی فرد متوفی امکان پذیر خواهد بود، پس از آن وراث باید در فرمی که از شورای حل اختلاف دریافت می‌کنند، اسامی تمام افرادی که به عنوان وراث محسوب می‌شوند، با مشخصات کامل و نسبت آنها با متوفی بنویسند، تکمیل نمایند .
پس از تکمیل فرم مربوطه و تحویل آن به دفتر ثبت اسناد رسمی، تأییدیه‌ای بر اساس فرم انحصار وراثت، گواهی فوت متوفی، اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی تمام وارثان و حضور دو شاهد صادر خواهد شد که بر اساس این تأییدیه گواهی انحصار وراثت نام دارد می‌توان با سند رسمی، اموال متوفی را به وراث انتقال داد که در این میان بر اساس اینکه ارث متوقی اموال منقول و یا غیر منقول هستند، مالیات به ترتیب ۲ درصد و ۵ درصد شامل آنها خواهد شد و پس از کسر مالیات انتقال اموال به صورت قانونی انجام خواهد شد .
مراحل و شرایط انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای
جهت انجام انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای ابتدا باید الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی از سوی وراث یا وارث به دادگاه تسلیم گردد تا پس از صدور سند رسمی، املاک مورد نظر به میزان سهم الارث بین وراث تقسیم گردد و سند هر کس با توجه سهم خود، به صورت رسمی ثبت به نام گردد . تا زمانی که سند رسمی املاک صادر نگردد، دادگاه اجازه‌ی تقسیم املاک را به وراث نخواهد داد، صدور سند رسمی پس از پرداخت هزینه‌های مربوط به عوارض شهرداری و مراحل ثبت رسمی سند در دفتر خانه‌های رسمی ثبت اسناد انجام خواهد شد.
