ملک مشاع و مفروز چیست؟
ملک مشاع و مفروز چیست ؟ طبق نظریه حقوقی و قانونی ملک یا مال مشاع به مالی می گویند که تمام شرکاء به یک نسبت در آن حق دخل و تصرف را داشته باشند. سهم شرکاء از مال مشاع به یک مقدار و مشخص است ولی این مال از نظر جغرافیایی قابل دسته بندی بین شرکاء نمی باشد و غیر قابل قسمت کردن است.
مال مشاع چیست؟
مال مشاع به مالی گفته میشود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هر یک به نحو اشاعه است؛ به این معنا که هر یک از اجزا ملک موضوع حق تمامی شرکاء است.
اصطلاح مفروز در برابر مشاع وقتی استفاده می شود که از نظر مقررات ثبتی، شرکاء تصمیم به جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم دیگر شرکاء در ملک معین را داشته باشند. به این صورت که چند نفر مالکیت مقدار مشخصی از ملک مشاع را داشته باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا به صورت مستقل از ملک خود استفاده کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاع مالکان میان آن‌ها افراز شود.
در صورتی که ملکی به صورت شراکتی میان مالکان تقسیم شده باشد، در این حالت این ملک مشاع است و مالکان حق استفاده از ملک را با شرایط ملک مشاع دارند. در صورتی که با توافق میان طرفین و شرکاء، تصمیم به افراز بخشی از ملک گرفته شود، بخش‌هایی که به صورت مشخص قابل استفاده برای یک مالک است ملک مفروز محسوب میشود.
ملک مشاع برای فروش دارای شرایط خاص است و از قوانین مشخصی پیروی می کند. از نظر قانونی برای فروش و حتی افراز بخشی از ملک مشاع قوانین مرتبطی وجود دارد که با بررسی تمام شرایط ملک و مالکان می توان به آن استناد کرد.
معنی ملک مشاع
معنی مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم ناکرده است. این لغت بیشتر در خصوص زمین و ملک استفاده میشود. در اصطلاح حقوقی معنی مشاع به ملک یا مالی برمی‌گردد که مشترک بین دو یا چند نفر باشد و سهم آن‌ها را در خارج نتوان تمیز داد، مانند خانه‌ای که به دو برادر ارث می‌رسد و هر یک از آن‌ها مالک نصف مشاع خانه هستند.
استفاده از ملک برای هر دو نفر به عنوان مالک امکان‌پذیر است و تصمیماتی که روی ملک گرفته میشود باید به تایید هر دو نفر برسد. به این معنی که هر دو نفر حق دخل و تصرف در مال را درصورت رضایت دیگری خواهند داشت.
معنی مال مفروز
مفروز در لغت نامه قابل بخش کردن معنی شده است. مال مفروز، مالی است که قابل تقسیم باشد و به صورت مشخص مالکیت هر بخش برای مالکین قابل افراز باشد. ملک مشاع نیز در مقابل ملک مفروز معنی پیدا می‌کند به ملکی که تقسیم نشده و از حیث قانونی دارای چند مالک باشد.
افراز چیست؟
افراز به معنای جدا کردن مال است، در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکاء ملک که از طریق تراضی بین شرکاء یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام میشود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاء است.
دادخواست افراز ملک مشاع
هنگامی که هنگام افراز یا فروش ملک مشاع، شرکاء به توافق نرسند و نتوانند افراز ملک را میان خود مشخص کنند، نیاز است تا از طریق یک دادگاه عادل اقدام به این امر نمایند. برای این کار شرکاء باید طی یک دادخواست درخواست افراز ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهند و دادگاه با بررسی شرایط ملک حکم لازم را به طرفین ابلاغ می‌کند.
برای ارسال دادخواست به دادگاه به مدارک شناسایی شرکای مال مشاع و سند ملک نیاز است. همچنین باید ملک به کارشناسی برسد و برگه اعلام کارشناسی ملک در میان مدارک تسلیم شده به دادگاه موجود باشد. همچنین مالکین باید یک دادخواست رسمی مبنی بر درخواست افراز ملک تنظیم و به دادگاه ارائه نمایند. در این نامه نیز باید مشخصات شرکاء و مالکین مشخص و ذکر شود.
فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع به علت وجود مالکین متعدد می تواند سخت باشد. همچنین احتمال دارد قیمت ملکی که به صورت مشاع و دارای مالکین متعدد است به نسبت ملک مفروز (یک مالک) پایین‌تر از قیمت واقعی مال محاسبه شود. تقسیم و فروش ملک مشاع تنها با حضور تمام مالکین و رضایت ایشان امکان‌پذیر است.
در صورتی که یکی از مالکین هنوز به سن قانونی نرسیده باشد، از سلامت عقل برخوردار نباشد یا تحت هر شرایطی غایب باشد، برای فروش ملک نیاز به رای صادره از دادگاهی عادل خواهد بود.
هنگامی که مالکین در خصوص شراکت یا تقسیم ملک دچار مشکل شوند، نیاز دارند تا ملک را از اشاعه درآورند و به سهم خود را به صورت ملک مفروز مشخص نمایند. برای این کار نیاز است تا تمام شرکاء در خصوص مفروز نمودن مال به توافق برسند. تمامی شرایط ذکر شده در بالا برای فروش ملک مشاع در خصوص افراز و تقسیم آن نیز صدق می‌کند.