مالیات نقل و انتقال املاک

• مالیات نقل و انتقال املاک و تمام قوانین ، جزئیات و تبصره های آن را در این مطلب مورد بررسی قرار می دهیم.

ماده 59 قانون مالیات های مستقیم :

نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵ درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به محل اخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ ۲۲ درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکین یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد.

تبصره ۱ : چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.

تبصره ۲ : حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری ملک.

مالیات بر ارث سهام

ماده 61 قانون مالیات های مستقیم :

در مواردی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی شود نیز ارزش معاملاتی ملک طبق مقررات این فصل در محاسبه مالیات ملاک عمل خواهد بود و به طور کلی برای املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مناط اعتبار خواهد بود.

ماده 63 قانون مالیات های مستقیم :

نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع انجام میشود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که به مقررات مربوط مشمول مالیات است مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل خواهد بود و چنانچه عرضه این هر دو ملک باشند هر یک از متعاملین به ترتیب فوق مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت خواهند نمود.

رای دیوان عدالت اداری در مورد مالیات تقسیم اموال مشاع

شماره : 210/56861
تاریخ : 1388/6/17
تصویر رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه شماره 5 مورخ 86/1/19 مبنی بر “ابطال نامه های شماره 34792/2036/20 مورخ 1366/9/1 و شماره 48260/2560/20 مورخ 1366/11/3 معاون محترم وقت درآمدهای مالیاتی وزارت متبوع عنوان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در خصوص ایجاد تکلیف برای دفاتر اسناد رسمی در خصوص اخذ گواهی انجام معامله از ادارات امور مالیاتی ذیربط در زمان تنظیم اسناد راجع به تقسیم نامه های املاک و قید شماره آن در سند تقسیم نامه” جهت اطلاع و بهره‌برداری لازم ارسال می گردد.

عدم تعلق مالیات به نقل و انتقال اراضی مازاد آموزش و پرورش

شماره : 210/60622
تاریخ : 1388/7/21

وزیران عضو کارگروه بررسی مسائل و مشکلات آموزش و پرورش و فرهنگیان در جلسه مورخ 1387/11/14 به استناد اصل یکصد و سی و هشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران با رعایت تصویب نامه شماره 188911/ت41656ه مورخ تصویب نمودند.

 -1 وزارت آموزش و پرورش می‌تواند اراضی و املاک مازاد بر نیاز و بدون استفاده خود را پس از تغییر کاربری از طریق مراجع ذیربط با رعایت قوانین و مقررات مربوط به عنوان عوض مدارس مشمول قانون ممنوعیت قلع ساختمانهای آموزشی و پرورشی مصوب ۱۳۸۵ و مدارس استیجاری که دارای سند مالکیت میباشند و امکان تخلیه و تحویل آنها به مالک وجود ندارد مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری و توافق مالک آن به آنان واگذار نماید نقل و انتقال سند مالکیت ملک عوض و معوض همزمان در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد.
۲- وزارت آموزش و پرورش از پرداخت هرگونه مالیات نقل و انتقال و عوارض بابت خرید و فروش املاک موضوع این تصویب نامه معاف می‌باشد.
۳- درصورتی که ارزیابی عوض و معوض با هم برابر این داشته باشند آموزش و پرورش می‌تواند با رعایت صرفه و صلاح دولت و مالک مدرسه استیجاری یا مدارس مشمول قانون مذکور در بند 1 توافق نماید.

شمول معافیت ماده 69 به قرارداد های منعقده طرح مسکن مهر

شماره : 200/33003
تاریخ : 1390/10/11
به پیوست تصویر تصویب نامه شماره 169467/ت47267ه مورخ 1390/8/28 کمیسیون موضوع اصل ۱۳۸ قانون اساسی در ارتباط با قراردادهای مسکن مهر مبنی بر:

۱- قراردادهای منعقده طرح مسکن مهر تفاهم نامه های سه جانبه چهارجانبه (تعاونی‌های مسکن) ، مسکن مهر ملکی و بافت فرسوده تا تاریخ 1390/11/27 (۱۰ سال پس از اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم) مشمول موضوع ماده ۶۹ قانون مالیات های مستقیم بوده و از پرداخت مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون یاد شده معاف می باشند.

۲ – قراردادهای مزبور مطابق ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم تنها مشمول مالیات مقطوع به نرخ ۱۰ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال بوده و از هرگونه مالیات بر درآمد و مالیات علی الحساب موضوع ماده ۱۰۴ قانون مالیاتهای مستقیم معاف می باشند.

۳- قراردادهای فوق از مالیات بر ارزش افزوده به استثنای مالیات بر ارزش افزوده پرداختی بابت نهاده های ساخت (مواد، مصالح و سایر) معاف می باشند، جهت اطلاع و بهره‌برداری لازم ارسال و ابلاغ می گردد بدیهی است سازندگانی که خارج از چهارچوب تفاهم نامه مسکن مهر به عنوان پیمانکار با وزارت راه و شهرسازی (مسکن و شهرسازی) یا تعاونی‌های مسکن یا سایر اشخاص در قبال دریافت حق الزحمه نسبت به احداث ساختمان اقدام نمایند مشمول این مصوبه نبوده و حسب مقررات مشمول مالیات عملکرد و مالیات تکلیفی موضوع ماده ۱۰۴ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1380/11/27 و همچنین مالیات بر ارزش افزوده بابت خدمات ارائه شده خواهند بود.

عدم شمول مالیات نسبت به تقسیم اموال مشاع در اسناد تقسیم نامه های تنظیمی

شماره : 200/95/44
تاریخ : 1395/07/13

به قرار اطلاع برخی از ادارات امور مالیاتی هنگام محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک در برخورد با اسناد تقسیم نامه های املاکی که قدرالسهم مالکین آن تغییر نموده است اقدام به مطالبه مالیات می نمایند.

لذا پیرو بخشنامه 210/56861 مورخ 1388/6/17 راجع به ابلاغ رای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه شماره ۵ مورخ 1386/1/19 در خصوص ابطال نامه‌های شماره 34729/2036/20مورخ 1366/9/1 و شماره 48260/2560/20 مورخ 1366/11/3 معاون محترم درآمدهای مالیاتی وقت وزارت امور اقتصادی و دارایی موکدن یادآور می گردد:

با توجه به مفاد دادنامه مذکور تقسیم اموال مشاع و به فرض عدم تصاویر و لزوم پرداخت یا اصلاح یا سازش مابه تفاوت سهام مالکین مشاع در پایان تقسیم از مصادیق موارد مصرح در مادتین ۱۱۹ و ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۶۶ و اصلاحات بعدی آن و سایر درآمدهای مشمول مالیات محسوب نمی‌شود.

بنابراین نحوه عمل مالکین در میزان سازش برای تقسیم اموال مشاع در اسناد تقسیم نامه های تنظیمی ماهیت آن معامله محسوب نشده و مشمول محاسبه مالیات نخواهد بود.

مطالبه مالیات سرقفلی

مطالبه مالیات حق واگذاری در سال ۱۳۹۵ طبق مقررات بند ز تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۹۵ کل کشور

شماره : 230/95/99
تاریخ : 1395/12/02

به پیوست نظر اکثریت اعضای شورای عالی مالیاتی موضوع صورتجلسه شماره 6-201 مورخ 1395/8/12 در خصوص مطالبه مالیات حق واگذاری محل (سرقفلی) در سال ۱۳۹۵ طبق مقررات بند ز تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۹۵ کل کشور می باشد و در اجرای بند ۳ ماده ۲۵۵ اصلاحی مصوب 1394/4/31 قانون مالیات های مستقیم به تنفیذ رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور رسیده جهت اطلاع و اجرا ابلاغ میگردد

مرور زمان مالیاتی مربوط به نقل و انتقال قطعی املاک

مرور زمان مالیاتی مربوط به نقل و انتقال قطعی املاک موضوع تبصره ۲ ماده ۵۹ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1380/11/27

شماره : 41-201

تاریخ : 1396/10/19

نامه شماره 230/38121/د مورخ 1396/10/7 معاون مالیات های مستقیم در خصوص ابهام مطرح شده در ارتباط به مرور زمان مالیات مربوط به حق واگذاری محل موضوع تبصره ۲ ماده ۵۹ اصلاحی مصوب 1380/11/27 قانون مالیات‌های مستقیم که در اجرای قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی منتقل می گردند اثر دستور رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور در اجرای بند ۳ ماده ۲۵۵ قانون مالیات‌های مستقیم در جلسه شورای عالی مطرح گردید.

نظر اکثریت

صورتجلسه شماره 201/24 مورخ 1396/6/19 شورای عالی مالیاتی با توجه به ابهامات مطرح شده طی نامه شماره 16190/م مورخ 1396/4/17 معاون محترم مالیات های مستقیم منظم به نامه شماره 230/5516/د مورخ 1394/2/28 معاونت مذکور صادر گردیده است.

با توجه به اینکه ابهام مطرح شده در خصوص مرور مالیاتی زمان مالیاتی اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی در اجرای قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی صرفاً در ارتباط با نقل و انتقال قطعی املاک بوده و انتقال حق واگذاری محل مورد ابهام نبوده است لذا در این خصوص اظهار نظری در صورتجلسه شورای عالی مالیاتی به عمل نیامده است.

علیهذا نظر اکثریت اعضای شورای عالی مالیاتی در صورت جلسه یاد شده در خصوص مرور زمان مالیاتی صرفاً مربوط به نقل و انتقال قطعی املاک بوده و قابل تسری به انتقال حق واگذاری محل نمی باشد و انتقال حق واگذاری محل در هر صورت با رعایت مقررات مربوط به خود مشمول مرور زمان مالیاتی می باشد.

(ضمنا این موضوع قبلاً در جزء بند ۵ بخشنامه شماره مورخ 1384/8/27 از طرف سازمان اعلام نظر شده است.)

نظر اقلیت
با ترجیح اصول و مبانی مالیاتی بر رویه‌های اجرایی با حذف و اصلاح مواد ۵۹،۷۳، ۷۸ و ۷۹ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366/12/3 به موجب قانون اصلاحی اردیبهشت ۱۳۷۱ و به کارگیری عبارت ماخذ به جای درآمد مشمول مالیات عملاً مالیات مقطوع جایگزین مالیات درآمدی (عملکردی) شده است و این اساس این گونه مالیات ها از شمول حکم مرور زمان احکام مادتین ۱۵۶ و ۱۵۷ قانون مالیاتهای مستقیم خارج گردیده است.

مالیات نقل و انتقال املاک منتقل شده از طریق هبه صلح

نحوه تعلق مالیات به املاکی که از طریق هبه صلح انتقال می یابند

شماره : 230/5888/د
تاریخ : 1397/2/17

با توجه به سوالات و ابهامات مطرح شده و به منظور هماهنگی و اتخاذ رویه واحد در حسابرسی مالیاتی املاکی که از طریق صلح و هبه انتقال می یابند موارد زیر مورد تاکید قرار می‌گیرند:

۱ – مطابق ماده ۶۳ قانون مالیات های مستقیم اصلاحی مصوب 1394/4/31 نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورت غیر از عقد بیع انجام میشود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است، مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل خواهد بود و چنانچه هر دو ملک باشند هر یک از متعاملین به ترتیب فوق مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت خواهند نمود.

۲ – بر اساس بند ۶ بخشنامه شماره 13530 مورخ 1384/7/27 منظور از نقل و انتقال قطعی املاک به صورتی غیر از عقد بیع حقوقی از قبیل صلح و معاوضه می باشد.

چنانچه صلح و هبه به صورت معرض باشد انتقال دهنده ملک برابر ماده ۵۹ مشمول مالیات خواهد بود و اگر به طور بلاعوض باشد انتقال گیرنده مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی طبق مقررات فصل ششم باب سوم قانون مالیاتهای مستقیم شناخته می شود.

یادآوری می نماید که قید مال صلح تقریباً بی ارزش (مانند یک سیر نبات یا یک سیر نمک که بنا بر شیوه مرسوم به منظور تکمیل ارگان معامله در اسناد قید می‌شود) در اسناد به منزله پرداخت عوض نبوده و اینگونه عقود و به عنوان بلاعوض تلقی خواهد شد.

۳- مطابق مفاد ماده ۱۲۱ قانون مذکور صلح با شرط خیار فسخ و هبه با حق رجوع از نظر مالیاتی قطعی تلقی می گردد ولی در صورتی که ظرف شش ماه از تاریخ وقوع عقد معامله فسخ و اقاله یا رجوع شود وجوهی که به عنوان مالیات موضوع این فصل وصول شده است قابل استرداد میباشد.

۴ – طبق ماده ۱۲۲ قانون یاد شده در مورد صلح مالی که منافع آن مادام العمر یا برای مدت معین به مساله یا شخص ثالث اختصاص داده می‌شود بهای مال به محل جمع ارزش عین و منفعت در تاریخ تعلق منافع ماخذ مالیات متصالح در تاریخ مزبور خواهد بود.

ضمنا “وفق مفاد تبصره این ماده” در صورتی که قبل از تاریخ تعلق منفعت انتقالاتی صورت گیرد قیمت مذکور در سند مأخذ مالیات انتقال دهنده قرار خواهد گرفت که طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود لیکن مخزن مالیات آخرین انتقال گیرنده این که منافع مالی نیز به او تعلق بگیرد عبارت خواهد بود از ما به تفاوت به بهای مال به شرح حکم فوق و مبلغی که طب سند پرداخته است.

بنابراین در مورد صلح مالی به صورت بلاعوض با حفظ منافع به صورت مادام العمر عمرا و یا برای مدت معین موضوع ماده ۱۲۲ قانون مذکور فارغ از موضوع حق یا عدم حق فسخ آن برای مصالح و متصالح در تاریخ تعلق منافع مشمول مقررات موضوع ماده ۱۱۹ قانون مذکور خواهد بود.

لذا مقتضی است ادارات کل امور مالیاتی ضمن تاکید بر موارد مطروحه نسبت به انجام نظارت کافی بر اجرای صحیح قانون و مقررات موضوعه اقدام نمایند.

نحوه مطالبه مالیات حق واگذاری محل اراضی

شماره : 200/97/146
تاریخ : 1397/10/24

با توجه به سوالات و ابهامات مطرح شده در خصوص نحوه مطالبه مالیات حق واگذاری محل اراضی دارای کاربری های متفاوت بدین وسیله مقرر می دارد:

 با توجه به قسمتهای الف،ب و ج بند ۵ بخشنامه شماره 13530 مورخ 1384/7/27 و رای شماره 30/4/3814 مورخ 1379/4/26 شورای عالی مالیاتی و همچنین با اتخاذ ملاک از رای اکثریت صورتجلسه شماره 6-201 مورخ 1395/8/12 شورای عالی مالیاتی مبنی بر اینکه حق واگذاری محل مستلزم وجود حقوق به رسمیت شناخته شده از سوی مراجع ذیربط ذی‌صلاح قانونی میباشد که در عرف رایج نیز متضمن مازاد ارزش نسبت به قیمت روز عرصه و اعیان برای صاحب حق است،

 بنابراین اراضی پایه و یا دارای کاربری مسکونی فارغ از محل استقرار در موقعیت های مختلف اعم از تجاری صنعتی اداری و غیره به طور کلی مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهند بود و سایر اراضی دارای کاربری های مختلف از جمله تجاری (با تایید مراجع ذی‌صلاح قانونی)، فارغ از سوابق مربوط به وجود یا عدم وجود مستحدثات در محل در صورت احراز وجود مازاد ارزش نسبت به قیمت روز عرصه با کاربری مسکونی ملک مذکور مشمول مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل موضوع قسمت اخیر ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم می باشند.