مالیات ساخت و فروش (مالیات بساز بفروشی)
مالیات ساخت و فروش (مالیات بساز بفروشی) را در این مطلب به طور کامل مورد بررسی قرار می دهیم.
توضیحات تکمیلی مالیات نقل و انتقال املاک
مالیات ساخت و فروش
درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان و حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصل چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.
تبصره ۱
اولین نقل و انتقال ساختمان های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ این قانون مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ۱۰ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می شود.
تبصره ۲
شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
تبصره ۳
شهرداریها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مناطق را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذیربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌گردد گزارش کنند.
تبصره ۴
شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.
تبصره ۵
آیین نامه اجرایی این ماده در مورد نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات بر چگونگی تسویه علی الحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت ۳ ماه پس از تصویب این قانون به تصویب هیئت وزیران می‌رسد.
مقررات مربوط به ماده 77 قانون مالیات های مستقیم
مقررات مربوط به ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم
مقررات ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات های
مستقیم
شماره : 200/95/46
تاریخ : 1395/07/24
نظر به سوالات مطرح شده در خصوص نحوه اجرای مقررات ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1394/4/31 تا زمان ابلاغ آیین نامه اجرایی موضوع تبصره ۵ ماده مذکور بدین وسیله مقرر می دارد:
۱- طبق مقررات ماده یاد شده درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم از باب سوم این قانون (فصول مالیات بر درآمد مشاغل و مالیات بر درآمد شرکت ها) می باشد.
۲- به موجب تبصره ۲ ماده مذکور مشمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
۳- وفق مقررات تبصره ۴ ماده مزبور شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.
لذا اخذ مالیات موضوع این ماده و تبصره یک آن از ساختمانهای ایجاد شده در شهرهای دارای جمعیت زیر یکصد هزار نفر منتفی می باشد.
بنابراین با عنایت به مراتب فوق اولین نقل و انتقال ساختمان های ساخته شده توسط اشخاص در شهرهای با جمعیت ۱۰ هزار نفر و بالاتر علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم در مورد اشخاص حقوقی با رعایت تبصره ۴ ماده ۷۷ قانون مزبور در مورد اشخاص حقیقی با رعایت تبصره های ۲ و ۴ ماده اخیرالذکر مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ۱۰ درصد به مرکز ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال اعم از عرصه و اعیان می باشد.
مالیات قطعی مودیان موضوع ماده مذکور پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می گردد.
آیین نامه اجرایی ماده 77 اصلاحی
شماره : 3147/ت52966ه
تاریخ : 1396/03/20
وزارت امور اقتصاد و دارایی
هیئت وزیران در جلسه مورخ به پیشنهاد شماره مورخ وزارت امور اقتصادی و دارایی به استناد تبصره ۵ ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴ آیین نامه اجرایی ماده یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد.
ماده ۱
در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می‌روند.
الف- قانون : قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۶۶ و اصلاحات بعدی آن
ب- ساخت و فروش : احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن اعم از ساخته‌شده و ناتمام
پ- اقامتگاه قانونی : نسبت به اشخاص حقوقی به ترتیب مقرر در قانون تجارت و در مورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است.
ماده ۲
درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان عرصه و اعیانی مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهد بود.
ماده ۳
نقل و انتقال ساختمان های درحال ساخت و ناتمام علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ قانون با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع مشمول مالیات صدر ماده ۷۷ و مالیات علی الحساب موضوع تبصره یک ماده مذکور است این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون و تبصره یک آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمان های مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.
تبصره
در مورد نقل و انتقال ساختمان های نیمه تمام مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر میشود.
ماده ۴
اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند.
ماده ۵
اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوه سازی ساخت و ساز مسکن صادر شده یا میشود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده ۱۳۸ مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاری است.
ماده ۶
ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها پس از لازم الاجرا شدن قانون صادر می شود مشمول مقررات موضوع ماده ۷۷ قانون و تبصره های آن هستند.
تبصره ۱
اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار و ساختمان آنها گذشته باشد صرفاً مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون خواهد بود.
تبصره ۲
ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال ۱۳۹۴ صادر شده است در زمان انتقال صرفاً مشمول مقررات ماده ۵۹ قانون هستند.
ماده ۷
درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده ۷۷ قانون بابت ساخت و فروش هر نوع ساختمان عرصه و اعیانی با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول می شود.
تبصره ۱
در صورتی که مودی در اظهارنامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک در آمد نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی بر اساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است مالیات برابر مقررات قانونی مربوط به مطالبه و وصول خواهد شد.
تبصره ۲
زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان در مورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره ۲ ماده ۷۷ قانون مشمول مالیات نشده باشند قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهد بود این حکم در مورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.
تبصره ۳
درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است در این صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون نخواهد بود و در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی انتقال حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون خواهد بود.
ماده ۸
اداره امور مالیاتی مکلف است پس از دریافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی نسبت به محاسبه و وصول مالیات علی الحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ قانون و سایر مالیاتهای مندرج در ماده ۱۸۷ قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آیین نامه نسبت به صدور گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون با رعایت مقررات مربوطه اقدام نماید.
همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را باز کرد مبلغ مالیات علی الحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره ۱ ماده ۷۷ قانون به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مودی ارسال نماید مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمان های در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.
تبصره
در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مودی قبلاً در اجرای ماده ۷ این آیین نامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل می شود.
۱- در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مودی مطالبه و مادی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر وصول مالیات علی الحساب ۱۰ درصد تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.
۲- در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداخت شده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده یا با توجه به مقررات معدی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد در زمان نقل و انتقال وصول مالیات حساب ۱۰ درصد موضوعیت نخواهد داشت.
ماده ۹
نقل و انتقال املاکی که به صورت غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است مشمول مقررات این آیین‌نامه است.
ماده ۱۰
مالیات علی الحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعی شدن مالیات به حساب پرداختی مودی منظور و مابه تفاوت با رعایت مقررات حسب مورد مطالبه یا استرداد می شود.
ماده ۱۱
درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش در صورت رعایت مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکتنامه است.
تبصره ۱
در مورد اسناد مشاعی هر یک از اشخاص به نسبت سهم خود مالک شناخته می شوند.
تبصره ۲
تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذکور در شرکت نامه نقل و انتقال تلقی نمی شود.
ماده ۱۲
ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده ۶۴ قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد.
تبصره
در صورت تعیین ضرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین نامه توسط کمیسیون موضوع ماده ۱۵۴ قانون زراعی به ساخت و فروش در بافت های فرسوده با رعایت قوانین ذیربط به میزان ۶۰ درصد ضرایب مربوطه اعمال خواهد شد.
ماده ۱۳
در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد.
ماده ۱۴
شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت بر اساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین‌نامه هستند.
دریافت اطلاعات شهرداری ها
نحوه دریافت اطلاعات شهرداری ها در اجرای تبصره ۳ ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم
شماره بخشنامه : 200/96/519
تاریخ : 1396/08/20
در اجرای تبصره ۳ ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی مصوب 1394/4/31 شهرداریها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذیربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌کردند گزارش کنند.
همچنین در اجرای ماده ۱۶۹ مکرر قانون مذکور شهرداریها و دیگر اشخاص حقوقی که اطلاعات مورد نیاز پایگاه اطلاعات هویتی عملکردی و دارایی مودیان مالیاتی را در اختیار دارند و یا به نحوی موجبات تحصیل درآمد و دارایی برای اشخاص را فراهم می‌آورند موظفند اطلاعات را به شرح بسته های تعیین شده در اختیار سازمان امور مالیاتی کشور قرار دهند لذا بدین وسیله مقرر میدارد ادارات کل امور مالیاتی به شرح ذیل اقدام لازم را به عمل آورند.
۱- بر اساس فرایندهای دریافت اطلاعات که در بند اول دستورالعمل شماره مورخ تعیین شده هر اداره کل می باید با شهرداری های ذیربط خود ارتباط لازم را به منظور دریافت اطلاعات برقرار نماید با توجه به تاریخ لازم‌الاجرا شدن اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اطلاعات مربوط به سال ۱۳۹۵ و بعد از شهرداریها دریافت گردد.
۲- اطلاعات مورد نیاز سازمان می باید به صورت الکترونیکی و بر اساس بسته ها و فرایندهای تعریف شده در دستورالعمل بند فوق توسط شهرداری ها ارائه شوند.
۳- نحوه برقراری ارتباط با شهرداری ها می باید آیین نامه اجرایی موضوع تبصره ۵ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم انجام پذیرد.
۴- در صورتیکه ادارات کل امور مالیاتی به اطلاعات بیشتری از بانک‌های اطلاعاتی شهرداریها از قبیل اطلاعات مهندسین ناظر و اجرا واحدهای کسبی شهر و سایر موارد نیاز داشته باشند این گونه اطلاعات نیز در اجرای آیین نامه موضوع تبصره ۵ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم درخواست شود.
۵- ادارات کل امور مالیاتی موظفند تا پنجم هر ماه گزارش از آخرین وضعیت اطلاعات انجام شده خود را به تفکیک هر شهرداری برای معاونت مالیات های مستقیم ارسال نمایند.
۶- از آنجایی که برقراری ارتباط با شهرداری تهران از طریق ستاد سازمان امور مالیاتی کشور در دست پیگیری میباشد امور مالیاتی شهر و استان تهران نسبت به پیگیری موضوع در خصوص سایر شهرهای زیرمجموعه آن امور اقدام نماید.
۷- در صورتیکه ادارات کل امور مالیاتی نیازمند اطلاعات بیشتری در خصوص نحوه برقراری ارتباط و بارگذاری اطلاعات دریافت شده می‌باشند می‌توانند از طریق مرکز فناوری و اطلاعات سازمان متبوع اقدام نمایند.
۸- مرکز فناوری اطلاعات و ارتباطات مکلف است نسبت به راه‌اندازی سامانه های مورد نیاز و مرتبط با همکاری معاونت مالیات های مستقیم اقدام نماید.
معافیت های مالیاتی مربوط به واحد های آموزشی ، ورزشی و درمانی