ارزش معاملاتی

ارزش معاملاتی املاک چیست؟

ارزش معاملاتی املاک چیست؟ در این مقاله به طور کامل به این موضوع می پردازیم.

در بسیاری از مباحث قانون مالیات های مستقیم ، ارزش گذاری اموال از قبیل املاک مسکونی مشمول مالیات بر ارث ، بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه می شود.

مالیات نقل و انتقال املاک

ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم

ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد میانگین قیمت های روز منطقه با لحاظ ملاک های زیر تعیین کند.

الف – قیمت ساختمان با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتن آرمه یا اسکلت بتنی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت

ب – قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی راه و شهرسازی جهادکشاورزی
و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آنها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می شود.

کمیسیون مذکور هر سال یک بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می کند.

در موارد تقویم املاک واقع در هر بخش و روستاهای تابعه (بر اساس تقسیمات کشوری) نماینده بخشدار یا شورای بخش در جلسات کمیسیون این شرکت می کند در صورت نبودن شورای اسلامی شهر یا بخش یک نفر که کارمند دولت نباشد با معرفی فرماندار یا بخشدار مربوط در کمیسیون شرکت می کند.

کمیسیون تقویم املاک در تهران به دعوت سازمان امور مالیاتی کشور و در سایر شهرها به دعوت مدیر کل یا رئیس اداره امور مالیاتی در محل سازمان مذکور یا ادارات تابعه تشکیل می‌شود.

 جلسات کمیسیون با حضور حداقل چهار نفر از اعضا رسمیت می‌یابد و تصمیمات متخذه با رای حداقل ۳ نفر از اعضا معتبر است دبیری جلسات کمیسیون حسب مورد بر عهده نماینده سازمان یا اداره کل یا اداره امور مالیاتی است.

ارزش معاملاتی تعیین شده حسب این ماده یک ماه پس از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک لازم الاجرا و تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.

تبصره ۱
سازمان امور مالیاتی کشور یا ادارات تابعه سازمان مزبور می توانند قبل از اتمام دوره یکساله در هر شهر یا بخش یا روستا در موارد زیر کمیسیون تقویم املاک را تشکیل دهند.
۱- برای تعیین ارزش معاملاتی نقاطی که فاقد ارزش معاملاتی است.
۲- برای تعدیل ارزش معاملاتی تعیین شده نقاطی که حسب تشخیص سازمان امور مالیاتی کشور در مقایسه با نقاط مشابه هماهنگی لازم را نداشته و یا با توجه به معیارهای ذکر شده در این ماده تغییرات
عمده در ارزش املاک به وجود آمده باشد.

ارزش معاملاتی تعیین شده حسب این تبصره پس از یک ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک لازم الاجرا و تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.

تبصره ۲

در مواردی که کمیسیون تقویم موضوع این ماده پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از تشکیل دو جلسه تصمیم مقتضی در مورد تعیین ارزش معاملاتی حاصل نشود سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است آخرین ارزش روز املاک تعیین شده توسط کمیسیون تقویم را با شاخص بهای کالاها و خدمات اعلامی توسط مراجع قانونی ذیصلاح تعدیل و ارزش معاملاتی را مطابق مقررات این ماده تعیین کند.

تبصره ۳

در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات اخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد و اخذ محاسبه عوارض و وجوه یاد شده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذی‌ربط به تصویب هیئت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می رسد.

درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذیربط افزایش نیافته باشد.

ضوابط تعیین ارزش معاملاتی املاک

مقررات مربوط به ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم ابلاغ الگوی ضوابط تعیین ارزش معاملاتی املاک و نحوه برگزاری جلسات کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۶۶ و اصلاحات بعدی آن شماره : 220/94/111 تاریخ : 1394/11/21 پیرو بخشنامه شماره 220/28554/د مورخ 1394/08/10 در خصوص برگزاری جلسات کمیسیون های تقویم املاک و استخراج میانگین قیمت روز املاک در اجرای مقررات ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1394/04/31 و در راستای شفاف سازی ساده سازی و یکسان نبودن ضوابط محاسبه مالیات های مرتبط با بخش املاک و همچنین به منظور رعایت دقیق مقررات قانونی و ایجاد رویه واحد پیوسته متن الگوی جدید ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی املاک جهت بهره برداری و اقدام لازم ابلاغ می‌گردد.

مقتضی است ادارات کل امور مالیاتی سراسر کشور و ادارات تابعه آنها به استثنای ادارات امور مالیاتی واقع در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران با رعایت مفاد بند های زیر الگوی کلی ضوابط ابلاغی مذکور را در دستور کار کمیسیون‌های تقویم املاک قرار دهند زمان به منظور بهره برداری دقیق و طرح و تصویب الگوی ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی در جلسات کمیسیون تقویم املاک راهنمای نحوه استفاده از الگوی مذکور نیز به پیوست ارسال میگردد.

بند 1

۱ – با توجه به اینکه وفق مقررات ماده ۲۷۱ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب تاریخ اجرای اصلاحیه اخیر قانون مذکور از ابتدای سال ۱۳۹۵ می‌باشد مقتضی است ادارات امور مالیاتی ترتیبی اتخاذ نمایند که جلسات مقدماتی کمیسیون تقویم املاک هتل امکان در سال جاری برگزار و جلسات نهایی به ابتدای سال ۱۳۹۵ موکول می گردد.

بند 2

۲ – مقتضی است نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور در کمیسیون‌های تقویم املاک در اولین جلسه مقدماتی کمیسیون مزبور ضمن تشریح مقررات جدید اصلاحی ماده ۶۴ قانون برای اعضای محترم کمیسیون تقویم املاک موجبات مشارکت موثر آنها را در جلسات فراهم آورند.

بند 3

۳- ادارات کل امور مالیاتی و ادارات تابعه آنها در استخراج دقیق قیمتهای روز املاک در محدوده های تحت پوشش تصمیمات کمیسیون مربوط حداکثر دقت لازم را به عمل آورده و در این رابطه از ظرفیت‌های دستگاه‌های اجرایی ذی‌ربط و نیز سایر اعضای کمیسیون تقویم املاک نیز استفاده نمایند.

همچنین به منظور پرهیز از هرگونه تبعیض میان مودیان مالیاتی ناشی از اختلاف قیمت املاک واقع در بلوک بندی های مناطق تحت پوشش قیمت‌های میانگین بلوک‌های مربوط را با رعایت نصاب دو درصد ارزش روز مندرج در قانون تعیین و در این رابطه ملاحظات مربوط به قیمت املاک واقع در محله های محروم موجود در هر بلوک یا منطقه را در تعیین میانگین قیمت مخزن ارزش معاملاتی ملحوظ نظر قرار دهند.

همچنین کمیسیون‌های مزبور در صورت ضرورت می‌توانند نسبت به تعدیل ضرایب و نیز نصاب های مندرج در الگوی ضوابط اجرایی پیوست متناسب با واقعیات حوزه‌های تحت پوشش اقدام نمایند.

بند 4

۴ – ادارات کل امور مالیاتی استان ها موظفند حداکثر تا پایان اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۵ نسبت به ارسال نسخه ای از مصوبات کمیسیون شامل صورتجلسات و ضوابط اجرایی مصوبه مربوط به مرکز استان و شهرستان های تابعه به صورت فایل اکسل و ورد از طریق پست الکترونیکی به نشانی [email protected] و یا در قالب لوح فشرده به دفتر پژوهش و برنامه ریزی اقدام نمایند.

بند 5

۵ – در پایان خاطر نشان می‌سازد سازمان امور مالیاتی کشور اقدامات اجرایی مربوط به مقررات تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم در خصوص تعیین درصد ارزش معاملاتی موضوع این ماده محاسبه سایر عوارض و وجوه را در دستور کار خود قرار داده است که پس از نهایی شدن و طی تشریفات قانونی تصویب هیئت محترم وزیران یا مراجع قانونی مرتبط متعاقباً ارسال خواهد شد مدیران کل امور مالیاتی مسئول نظارت بر حسن اجرای مفاد این بخشنامه می‌باشند.

مالیات بر درآمد اشخاص خارجی مقیم خارج از ایران