مالیات بر درآمد املاک مورد وقف و حبس
مالیات بر درآمد املاک مورد وقف و حبس و قوانین مرتبط با آن را در این مقاله مورد بررسی قرار می دهیم.
مقررات مربوط به مالیات بر درآمد اجاره املاک
بخشنامه راجع به فصل اول باب سوم قانون مالیات های مستقیم
مالیات بر درآمد املاک
شماره : 13530
تاریخ : 1394/2/8
نظر به برخی ابهامات موجود در فصل مالیات بر درآمد املاک که گویا سبب اعمال رویه های مختلفی نسبت به پرونده‌های مالیاتی گردیده و به منظور ایجاد هماهنگی بین تمامی واحدهای تابعه و کاهش اختلافات بین مودیان محترم و سازمان متبوع نکات زیر را یادآوری و مقرر می‌دارد مأموران و مراجع مالیاتی در رسیدگی های خود حسب مورد مطابق مفاد این بخشنامه عمل نمایند.
مفاهیم وقف و حبس
۱ – راجع به ماده ۵۳ و تبصره آن
الف) در مورد اجاره املاک مورد وقف و حبس :
در این خصوص بدوا لازم است ماموران مالیاتی نسبت به مفاهیم وقف و حبس آشنایی کامل داشته باشند.
طبق ماده ۴۰ قانون مدنی حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که این آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند.
حق انتفاع به معنی خاص را حبس نیز می گویند به عبارت دیگر وقتی حق انتفاع مال متعلق به شخصی و این مال متعلق به شخص یا نهادی دیگر است گفته می‌شود که آن مال مورد حبس است.
خصوصیت حق انتفاع مجانی بودن آن است به همین دلیل چون بهره بردار به صورت مجانی از مال بهره مند می گردد حسب مورد مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی شناخته می‌شود.
حسب استنباط از احکام فصل دوم از باب دوم قانون مدنی حق انتفاع با در نظر گرفتن مفهوم حبس بر ۵ قسم است که شامل حبس مطلق، حبس موید،عمری، رقبی و سکنی می باشد.
برابر ماده ۴۴ قانون مدنی در صورتی که مالک برای حق انتفاع مدتی تعیین نکرده باشد حبس مطلق (تا فوت مالک) خواهد بود.
حبس موید مانند وقف است که تا عین واقع است منافع آن متعلق به منطقه خواهد بود طبق ماده ۵۵ قانون مدنی و فقط عبارتاست از حبس عین مال و تسبیل منافع آنطبق ماده ۴۱ قانون مدنی “عمری حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع و یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد.”
طبق ماده ۴۲ قانون مدنی “رقبی حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار می گردد.” طبق ماده ۴۳ قانون مدنی “اگر حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکن باشد سو کنی یا حق سکنی نامیده می شود و یا حق ممکن است به طریق عمری یا به طریق رقبی برقرار شود.”
ضمن توصیه به یکایک مأموران و مسئولین امور مالیاتی به مطالعه دقیق مواد ۲۹ تا ۱۰۸ قانون مدنی برای آشنایی بیشتر با حقوق مربوط به املاک موارد ذیل را متذکر می گردد.
اجاره دست اول املاک
الف ۱ – منظور از اجاره دست اول املاک مورد وقف مذکور در متن ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم عبارت از آن است که ملک مورد وقف توسط متولی یا مسئول قانونی موقوفه به اجاره گذاشته شود که در این صورت اگر موضوع وقف خاص باشد مال الاجاره عیناً برابر صدر ماده ۵۳ مشمول مالیات خواهد بود.
و در صورتی که موضوع وقف آن بوده و ضمن از مصادیق بندهای الف و ح ماده ۱۳۹ قانون مالیاتهای مستقیم نباشد نیز به همان طریق مشمول مالیات شناخته خواهد شد.
میزان مالیات بر درآمد املاک مورد وقف و حبس در اجاره دست اول
الف ۲ – منظور از اجاره دست اول املاک مورد حبس مذکور در متن ماده ۵۳ آن است که ملک وسیله صاحب حق انتفاع به اجاره واگذار شود.
در اینگونه موارد این ملک متعلق به دیگری است و در نتیجه هزینه استهلاک ظاهراً به مالکین تحمیل می‌شود و معهذا به دلیل حکم صریح مندرج در ماده ۵۳ در اجاره دست اول املاک مورد حبس نیز می بایستی در احتساب درآمد مشمول مالیات معادل ۲۵ درصد مالیات اجاره از کل مالیات اجاره مزبور کسر گردد.
مالکیت اعیان
الف ۳ – چنانچه مالکیت اعیان مستحدثه در ملک مورد وقف یا حبس متعلق به مستاجر بوده و اعیان مذکور وسیله او به اجاره واگذار گردد مستاجر مزبور نیز برابر صدر ماده ۵۳ مشمول مالیات خواهد بود با این تفاوت که در احتساب و درآمد مشمول مالیات مالیات اجاره پرداختی بابت عرصه وفق تبصره ۷ ماده ۵۳ از مالیات اجاره دریافتی کسر خواهد شد.
اجاره دست دوم
الف ۴ – توجه شود که منظور از حکم ماده ۵۳ در خصوص اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس آن نیست که اجاره دست دوم اینگونه املاک مشمول مالیات نبوده یا مشمول قاعده خاصی می باشد.
ولی اگر مستاجرین آن املاک نیز عین مستاجره را به دیگری واگذار و مبلغی بیش از مالیات اجاره دریافت نمایند مابه التفاوت برابر قسمت اخیر ماده ۵۳ مشمول مالیات خواهد بود.
شمول مالیات در مورد حبس
الف ۵ – در مورد حبس (وقف انواع دیگر واگذاری حق انتفاع) چنانچه موقوف علیهم یا دیگر صاحبان حق انتفاع خود مستقیماً از ملک استفاده نمایند نسبت به ارزش سالانه منافع ملک حسب مورد طبق مواد ۱۲۳ و ۱۲۶ قانون مالیات های مستقیم مشمول تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات خواهند بود.
اما در مواردی که مالک با انتفاع این منافع ملک را به صورت عمری یا رقبی برای خود حفظ می نماید اگر از ملک شخصی آن بهره برداری کند چون در حقیقت نفع خاصی از سوی دیگران آیا دون شده مشمول پرداخت مالیات نمی باشد.
