سندهای شش دانگ مربوط به ملک یا زمینی است که تنها یک مالک دارد و تمامی حق و حقوق ملک به مالک قید شده در سند برمی گردد. اما سند ملک مشاع دارای چند مالک است، در سندهای ملک مشاع محدوده و قدرالسهم هر مالک مشخص شده است. حقوق قانونی هر مالک می‌تواند در سند مشاعی مشخص شود و به تفکیک برای هر مالک ذکر شود.
جریان ثبتی یک ملک زمانی پایان یافته تلقی می شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت برسد، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت بگیرد و در مهلت واخواهی هم مورد اعتراض واقع نشود و ملک قابلیت ثبت در دفتر املاک را داشته باشد.
شخصی که در سند مشاعی یک ملک مشاع سهم دارد، به عنوان مالک شناخته می‌شود اما بدون شرکای دیگر نمی‌تواند اقدام به فروش یا اجاره ملک کند. در سند مشاعی یک ملک یا زمین، مشخص نمی‌شود که کدام بخش مربوط به کدام مالک است. تمامی افراد قید شده در سند به عنوان مالک به میزانی که در سند ذکر شده از زمین یا ملک مشاع سهم دارند و این میزان به تفکیک مرزی در سند مشخص نخواهد بود.
ماهیت حقوقی ملک مشاع و مفروز
بسیار دیده شده تا یکی از شرکاء در مال مشاع تصمیم به فروش قدرالسهم خود دارد در صورتی که شریک یا شرکاء دیگر چنین قصدی ندارند. در این زمان، اختلافات حقوقی و قانونی میان شرکاء پیش می‌آید و راهکارهای متفاوتی برای حل این مشکل از طرف قانون ارائه می‌شود.
طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، زمانی که ملکی قابل جابه‌جایی نباشد اما قابلیت تقسیم میان دو یا چند نفر را داشته باشد، اگر یکی از چند شریک قصد فروش ملک را به شخص ثالثی داشته باشد، شریک دیگر حق دارد بر اساس قیمتی که مشترک اعلام دیگر پرداخت شود.
تفکیک ملک مشاع و مفروز
تفکیک و تقسیم اموال مشاع به مال مفروز بیشتر در خصوص ارث صورت می‌گیرد. به این صورت که وارثان با توجه به سهم‌الارث خود می‌توانند در بخشی از مال سهیم باشند. تفکیک زمین مشاع یعنی انتقال بخش‌های تفکیک شده به صورت مفروز، ابطال سند اولیه و صدور سند مفروزی. برای این کار نیاز به تنظیم یک تقسیم‌نامه بنا بر اساس سند ملک مشاع است و در صورت وجود وصیت‌نامه‌ای که شرایط خاصی را برای قدرالسهم افراد مشخص کند، به نامه رسمی و تایید شده وصیت متوفی نیز برای مشخص نمودن مال مفروز احتیاج است.
نحوه افراز ملک مشاع و تبدیل آن به مال مفروز
در خصوص ملک مشاع، امکان افراز آن برای یک ملک با یک سند مشخص وجود ندارد و تنها می‌توان با مشخص کردن قدرالسهم افراد، اقدام به فروش و تفکیک مال نمود.
اما در خصوص زمین‌های مشاع برای افراز مال و تبدیل آن به ملک مفروز باید اقدامات لازم در اداره ثبت انجام شود. پس از آن یک صورت‌جلسه مبنی بر مساحت مال مفروز که به تفکیک مشخص شده است در اختیار مالکین قرار می‌گیرد.
صورت‌جلسه تفکیک مال، به منظور انتقال سند مشاعی، تفکیک آن بر اساس مال مفروز و صدور سند مالکیت مفروزی است. پس از بررسی صورت‌جلسه، تقسیم‌نامه تنظیم خواهد شد. اگر هر کدام از موارد ذکر شده ناقص باشد، سند تفکیکی از اعتبار خود ساقط خواهد شد.
به عنوان مثال پس از تفکیک یک ملک مشاع به سه قسمت مال مفروز نیاز است تا سند اولیه ملک مشاع و مفروز باطل شود، در صورتی که سند اولیه ملک مشاع و مفروز ابطال نشود این افراز از اعتبار ساقط می‌شود.
تفاوت‌های تفکیک و افراز در مال مفروز
در این خصوص می‌توان گفت که تفکیک تنها حد و حدود شرکاء را به تفکیک مشخص می‌کند و تغییری در سند ملک مشاع ایجاد نمی‌شود، در صورتی که هنگام افراز ملک قدرالسهم هر فرد مشخص و به تفکیک برای آن سند مفروزی صادر می‌شود.
در خصوص تفاوت‌های تفکیک و افراز ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- در تفکیک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است.
- در افراز باید حالت اشاعه باشد، یعنی بیش از یک نفر به عنوان مالک شناخته شوند.
- تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است.
- در تفکیک مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.
- در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است.
- در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود.
حدود تصرفات شرکاء در ملک مشاع
حدود تصرفات مالکین در ملک مشاع بدون دخل و تصرف دیگر شرکاء امکان‌پذیر نیست. به این معنی که شرکاء در مالکیت ملک مشاع بدون توافق با دیگر شرکاء نمی‌توانند اقدام به فروش یا اجاره ملک کنند.
این نوع از مالکیت را در اصلاح اشاعه گویند. منظور از اشاعه این نیست که شرکاء مالک قسمتی از مال مشاع هستند که مشخص نیست و بعد از افراز سهم هر کدام مشخص خواهد شد.
بلکه به این معنا است که مالکین به عنوان شریک در تمامی اجزای مال مشاع بدون در نظر گرفتن مرز جغرافیایی حق مالکیت دارند.
مالکین دیگر نیز به عنوان شریک در همان قسمت‌ها سهم دارند و حدود آن‌ها نیز به صورت مشابه ثابت است. در واقع مالکان ملک مشاع در تمام اجزای آن شریک هستند و هیچ جزئی هرچند کوچک قابل تفکیک نخواهد بود.
ماده ۳۰ قانون مدنی می‌گوید هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون به عنوان استثنا در نظر بگیرد. قوانین مربوط به ملک مشاع نیز در میان این استثنا قرار می‌گیرد. زیرا هیچ کدام از مالکین بدون حضور شرکای دیگر حق تصرف و انتفاع در ملک مشاع را ندارند.
ملک مشاع غیر قابل افراز
در صورتی که یک ملک مشاع قابلیت افراز نداشته باشد، غیر قابل افراز تلقی می‌شود. در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، یک گواهینامه مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی افراز داده می‌شود. این شخص می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک لازم مانند تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی مالکین، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید.
نتیجه گیری
- ملک مشاع به مالی می گویند که همه شرکا به یک نسبت در آن حق دخل و تصرف داشته باشند.
- معنی مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم ناکرده است. این لغت بیشتر در خصوص زمین و ملک استفاده می شود.
- مال مفروز، مالی است که قابل تقسیم باشد و به صورت مشخص مالکیت هر بخش برای مالکین قابل افراز باشد.
- تقسیم و فروش ملک مشاع تنها با حضور تمام مالکین و رضایت ایشان امکان‌پذیر است.
- هنگامی که هنگام افراز یا فروش ملک مشاع، شرکا به توافق نرسند و نتوانند افراز ملک را میان خود مشخص کنند، نیاز است تا از طریق یک دادگاه عادل اقدام به این امر نمایند.
