حق شفعه در قانون مدنی

حق شفعه در قانون مدنی به زبان ساده

حق شفعه در قانون مدنی 5 شرط برای پیدایش حق شفعه در ماده 808 آمده است: هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شرکا حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالث منتقل نمایند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک نماید. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

شرایط پیدایش حق شفعه در قانون مدنی

مال غیر منقول ۴ نوع است که حق شفعه فقط در دو نوع آن وجود دارد: در غیر منقول ذاتی زمین و غیرمنقول به واسطه عمل انسان، البته در غیر منقول به واسطه انسان زمانی حق شفعه به وجود می آید که بنا و درخت با زمین فروخته شود.

ماده ۸۰۹ قانون مدنی: هرگاه بنا و درخت غیرمنقول به واسطه انسان بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.

یک: مال قابل تقسیم باشد: حق شفعه فقط در مال غیر منقول قابل تقسیم به وجود می آید؛ منظور از قابل تقسیم یعنی مال قابل افراز باشد، یعنی در صورتی که مالی قابل افراز نباشد حق شفعه در آن نیست: مانند آپارتمان، چرا که آپارتمان قابل تقسیم نیست.

برای اطلاعات بیشتر کلیک کنید: مالیات بر ارث مغازه

دو: مال مشاع باشد: در ماده 810 قانون مدنی ایجاد حق شفعه مهم نیست که سهم هر کدام در مال چقدر است، مهم مشاع بودن و شراکت دونفره بودن آنهاست. البته این شرط یک استثناء دارد:

در وضع کنونی ما،افراز با اداره ثبت است: برای این که بدانیم مالی قابل افراز می باشد یا نه باید از اداره ثبت استعلام گرفت.

سه: شرکاء دو نفر باشند: مال غیرمنقول باید مشاع بین دو نفر باشد: ملاک دو نفر بودن زمانی است که شریک حصه خود را می فروشد، یعنی هنگامی که بیع انجام می شود باید شرکا دو نفر باشند.

چهار: انتقال حصه (سهم) در قالب بیع باشد: حق شفعه فقط زمانی به وجود می آید که یکی از دو شریک سهم خود را در قالب بیع به دیگری انتقال داده باشد.

نحوه اجرای حق شفعه در قانون مدنی

ماده ۸۱۲: اگر مبیع متعدد بوده اما بیع واحد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد، حق شفعه را می توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود. در فرض این ماده خریدار خیار تبعض صفقه دارد؛ با این توضیح که هرگاه شفیع اخذ به شفعه کند، خریدار می تواند نسبت به آن قسمت از مبیع که اخذ شفعه در آن نبوده تبعیض کند و معامله را فسخ کند.

بیع فاسد

از آنجایی که اخذ به شفعه فرع بر بیع است، هر گاه بیع فاسد باشد اثری هم بر آن مترتب نیست؛ در حقیقت بیع فاسد، بیع نیست که در آن حق شفعه وجود داشته باشد.

عدم امکان تبعیض در تملک

اخذ به شفعه ایقاعی معوض است: از آنجایی که در امور معوض امکان تبعیض وجود ندارد، در اینجا نیز شفیع نمی تواند بخشی از سهم خود را بگیرد. یعنی اجرای حق، یا باید نسبت به تمام مبیع باشد یا هیچ.

– منظور قبل از بیع تا زمان انعقاد بیع است – اما بعد از بیع، دیگر مهم نیست شرکا چند نفر باشند. – مهم نیست شریک چه مقدار از سهم خود را بفروشد، چه همه آن را بفروشد و چه بخشی از آن – در هر دو صورت، شریک دیگر، حق شفعه دارد.

اثر اخذ به شفعه در ابطال معاملات

ماده ۸۱۶: اخذ به شفعه، هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می نماید.

حق شفعه در قانون مدنی

سه نکته مهم و کاربردی در حق شفعه

نکته اول: منشأ ایجاد حق شفعه بیع است؛ یعنی سبب انتقال نخست باید بیع باشد و هرگاه سبب انتقال نخست بیع بوده و قبل از «اخذ به شفعه»، معاملات متعددی بر روی مال انجام بشود و یا به اسبابی غیر از بیع مال به دیگری منتقل بشود، چنین انتقالاتی صحیح هستند اما در حق شفیع مؤثر و قابل استناد نیست؛ و شفیع می تواند به هر کدام که بخواهد رجوع کند و مال را تملک کند؛ به این صورت که: شفیع به هر کدام که رجوع کند، در همان لحظه تمام انتقالات بعد از آن به هم می خورند و اگر شفیع سراغ آخرین نفر برود هیچ انتقالی منحل نمی شود.

نکته دوم: هم چنان می تواند هر گاه قبل از «اخذ به شفعه»، بیع اقاله بشود، اقاله در مقابل شفیع قابل استناد نیست و اوبا دادن ثمن، حصه مبیعه را تملک کند.

نکته سوم: هرگاه قبل از «اخذ به شفعه»، بیع، با یکی از خیارات، فسخ بشود، دو حالت متصور است.

منبع: مالیات بر ارث