توضیحات تکمیلی مالیات بر درآمد املاک

توضیحات تکمیلی مالیات بر درآمد املاک

توضیحات تکمیلی مالیات بر درآمد اجاره املاک را برای هر یک از ماده ها به طور جداگانه تشریح می کنیم.

راجع به ماده 55

الف – با توجه به صراحت این ماده پرداختی مودی اعم از آن که به موجب سند رسمی صورت گیرد و یا قراردادی مورد قبول بوده و مبالغ مندرج در همین مدارک به شرط احراز واقعیت قابل کسر از مالیات اجاره دریافتی خواهد بود اما درباره ملک واگذاری متعلق به خود مودی در صورت عدم ارائه سند رسمی ارزش تقویمی وفق تبصره ۲ ماده ۵۴ ماخذ محاسبه قرار خواهد گرفت.

ب – حکم ماده ۵۵ به هیچ وجه املاک غیر مسکونی را شامل نمی‌شود اما چنانچه خانه و آپارتمان واگذاری معدی بعد از عقد اجاره توسط مستاجر بدون توافق و دخالت موجر به عنوان محل کسب و کار و غیره مورد استفاده واقع می شود این امر موجب تضییع حق مودی موصوف از حیث لزوم کسر اجاره پرداختی از دریافتی نخواهد بود.

راجع به ماده 57

الف) درآمد مندرج در این ماده هر نوع درآمد اعم از مشمول یا غیرمشمول مالیات را شامل می‌شود بنابراین مالک ملک استیجاری چنانچه از منابعی مانند کشاورزی یا از محل واگذاری املاک مشمول تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون نیز کسب درآمد نماید نمی تواند از معافیت موضوع ۵۷ برخوردار شود مگر آن که درآمدهای حاصله کمتر از حد معافیت موضوع ماده ۸۴ باشد که در این صورت مقررات تبصره ۲ ماده ۵۷ در حق او اعمال خواهد شد.
ب) چون در ماده ۵۷ موعدی برای تسلیم اظهارنامه مخصوص این ماده تعیین نشده معدودی در هر مرحله از مراحل تشخیص و حل اختلاف و وصول و اجرا می‌تواند با تسلیم اظهار نامه مذکور تقاضای اعطای تسهیلات موضوع این ماده را بنماید و واحدهای مالیاتی مادام که خلاف اظهارات مودی ثابت نشده و ملزم به قبول مندرجات اظهارنامه تسلیمی می باشند ضمن در مواردی که معدی نیاز به اخذ گواهی انجام معامله داشته باشد نبایستی صدور آن را موکول به اخذ تاییدیه از اداره امور مالیاتی محل سکونت او بنمایند.

راجع به حق واگذاری محل موضوع ماده 59

الف) طبق نص صریح ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم دریافتی مالک یا صاحب حق بابت حق واگذاری محل مشمول مالیات می باشد.

بنابراین در مواردی که بابت واگذاری محل کسب و کار یا تجارت وجهی دریافت نمی‌شود باید موضوع واگذاری دقیقاً مورد بررسی واقع و با توجه به وضعیت خاص عقد فی مابین اقدام لازم معمول گردد.

اگر فی المثل بنا به جهات مربوط به عرف محل یا عقاید مذهبی متعاملین دریافت حق واگذاری محل موضوعیت نداشته باشد، از لحاظ مالیاتی نیز بایستی موضوع را پذیرفت و در نتیجه مالیاتی مورد مطالبه نمی باشد و یا از آنجا که میزان مال الاجاره با مبلغ حق واگذاری محل دریافتی نسبت معکوس دارد چنانچه در مقابل عدم دریافت حق واگذاری محل مالیات اجاره بیشتری نسبت به املاک مشابه بین طرفین تعیین شده باشد در این صورت نیز مطالبه مالیات منتفی خواهد بود.
ب) بر خلاف تصور برخی ماموران مالیاتی منظور از موقعیت تجاری مذکور در تبصره ۲ ماده ۵۹ آن نیست که زمین های واقع در منطقه تجاری در صورت انتقال مشمول مالیات حق واگذاری محل بشود لذا متذکر می گردد مادام که ملک به صورت زمین بوده و فعالیت تجاری و یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد در موارد انتقال قطعی مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.
ج) در موارد به اصطلاح پیش فروش مغازه یا محل کار کسب و تجارت مبدا مرور زمان مالیاتی تاریخ تنظیم سند رسمی در صورت عدم تنظیم سند رسمی ۳۰ روز پس از تاریخ تحویل و تصرف توسط انتقال گیرنده می باشد.

راجع به ماده 63

منظور از نقل و انتقال قطعی املاک به صورتی غیر از عقد بیع حقوقی از قبیل صلح و هبه و معاوضه میباشد.

چنانچه صلح و هبه به صورت معوض باشد انتقال دهنده ملک برابر ماده ۵۹ مشمول مالیات خواهد بود و اگر به طور بلاعوض باشد انتقال گیرنده مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی طبق مقررات فصل ششم باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم شناخته می شود.

 یادآوری می نماید که قید مال الصلح تقریباً بی ارزش (مانند یک سیر نبات یا یک سیر نمک که بنا به شیوه های مرسوم به منظور تکمیل ارکان و معامله در اسناد قید می‌شود) در اسناد به منزله پرداخت عوض نبوده و اینگونه عقود به عنوان بلاعوض تلقی خواهد شد.

و نکته قابل توجه دیگر در این خصوص آنکه انتقال ملک به بانک ها صرفاً به منظور اخذ تسهیلات بانکی در اجرای مقررات قانون عملیات بانکی بدون ربا نبایستی موجب تعلق مالیات مضاعف گردد لذا در مواردی که زمان معامله بین طرفین بانک نیز به قصد اعطای تسهیلات وارد معامله شده و به جای انتقال گیرنده واقعی سند انتقال به نام بانک صادر میگردد فقط یک فقره مالیات از انتقال دهنده اخذ و بعد از آن موقع تنظیم یا تسجیل سند به نام انتقال گیرنده واقعی مالیات دیگری مطالبه نخواهد شد.

توضیحات تکمیلی مالیات بر درآمد املاک (راجع به ماده 74)

به طور کلی طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات و الحاقات آن دولت فقط شخصی را که ملک در دفتر املاک به اسم و ثبت شده و یا به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

با توجه به ماده ۲۲ مزبور و نیز با عنایت به ماده ۴۷ قانون یاد شده در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود باشد از لحاظ مالیاتی هم که مجری مقررات آن دولت است فقط انتقال املاک به شرح فوق الذکر دارای رسمیت بوده و گرنه واگذاری به غیر بدون تنظیم سند رسمی از حیث مالیاتی جنبه اجاره خواهد داشت.

با وجود این بنا به نص صریح ماده ۷۴ قانون مالیات‌های مستقیم در مواردی که ملک حسب عرف محل مورد معامله قطعی واقع شود در صورت احراز واقعیت موضوع انتقال قطعی آن قابل قبول خواهد بود.

لیکن انتقال عادی سایر املاک از نظر دولت از جمله سازمان امور مالیاتی کشور در حکم انتقال قطعی نمی باشد هر چند در این حالت نیز اعتراض مودیان وفق قسمت اخیر ماده ۲۲۹ قانون مالیات های مستقیم قابل رسیدگی در هیئت های حل اختلاف مالیاتی خواهد بود.

راجع به ماده 78

مهمترین حقوق ملکی مذکور در ماده ۷۸ شامل (حق ارتفاق به ملک غیر) (با توجه به مواد ۹۳ تا ۱۰۸ قانون مدنی و بهره مالکانه معادن با رعایت مقررات موضوع مربوط به آن) و حق رضایت مالک دریافتی در موارد حق واگذاری محل توسط مستاجر به غیر می باشد.

دریافت واگذارنده بابت هر یک از حقوق مزبور مشمول مالیات با نرخ ۲۲ درصد وفق ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم خواهد بود.(توجه شود که نرخ ۵ درصد مذکور در ماده ۵۹ منحصراً نسبت به ارزش معاملاتی املاک قابل اعمال است که در صورت انتقال قطعی ملک مصداق می‌یابد.)