تفاوت اسناد ملکی و اوقافی

تفاوت اسناد ملکی و اوقافی در چیست

امروزه یکی از مهترین مسایلی که هر خانواده ای با آن دست و پنجه نرم می کند خرید ملک است ولی تعداد اشخاص کمی هستند که از تفاوت و قوانین اسناد ملکی و اوقافی آگاهی داشته باشند.

 

سند ملکی چیست

سند ملکی سندی به اصطلاح شش دانگ هستند و به صورت تک جلد و یا چند جلد صادر می گردند. اسناد ملکی به عنوان شناسنامه ملک شناخته می شود، در نتیجه نام مالک یا مالکان، مقدار سهم، شماره پلاک ثبتی، شماره قطعه ملک و همه مشخصات مورد نیاز در آن قید می شود و این مشخصات در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت و ضبط می گردد.

تقسیم بندی اسناد ملکی

اسناد ملکی به انواع مختلفی تقسیم بندی می گردد که عبارتند از:

• سند ملکی مشاع
• سند ملکی شش دانگ
• سند ملکی تک برگ
• سند ملکی عرصه و اعیان
• سند ملکی تفکیکی
• سند ملکی وکالتی
• سند ملکی بنچاق
• سند ملکی منگوله ‌دار
• سند ملکی رهنی

هر کدام از اسناد ملکی فوق دارای مسایل حقوقی مربوط به خود هستند و حدود مشخصی از مالکیت را مشخص می‌کنند.

سند اوقافی چیست

به املاکی، املاک اوقافی گفته می شود که از طرف یک یا چند شخص خیر به نام سازمان اوقاف کشور شده است تا از آن در کارهای عامل المنفعه استفاده گردد. بنابراین منظور از ملک های اوقافی این نیست که املاک مورد نظر معارض داشته باشه یا اداره اوقاف روی یک ملک دست گذاشته باشد . ملک اوقافی ملکی است که زمین آن متعلق به شخصی بوده که آن را وقف کرده و اداره اوقاف این زمین ها رو بصورت اقساط ٩٩ ساله به اشخاص دیگر واگذار نموده است و شخصی که املاک اوقافی را خریداری می کند باید سالیانه مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت کند.

این مبلغ بسیار ناچیز است مثلا اقساط یا اجاره یک زمین اوقافی ٢٠٠ متری در غرب تهران سالیانه ٣٠٠ هزار تومان است. بعد از اینکه فرد خیر ملک خود را وقف کرد، اداره اوقاف آن ملک را در ازای پرداخت اقساط ۹۹ ساله به افراد دیگر اجاره می ‌دهد و درآمد آن را صرف امور خیریه می ‌کند. بنابراین به این نکته باید توجه داشته باشید که پرداخت این اقساط 99 ساله به معنی اجاره به شرط تملیک نیست.

این املاک هیچ گونه ایرادی ندارد ودقیقا مثل املاک شخصی هستند و حتی ساخت و ساز در آن منعی ندارد. چه بسا برای افرادیکه از لحاظ مادی دچار مشکل هستند خرید املاک اوقافی یک حسن محسوب میشود چرا که ارزانتر از ملک های شخصی هستند. یکی از چند دلیل ارزان بودن این املاک نسبت به املاک دیگر این است که بعضی از مردم مذهبی اعتقاد دارند نماز خواندن در این خانه ها حرام است و شاید صاحب اولیه زمین راضی نباشد . اما گمان می رود این یک تفکر اشتباه است چراکه اداره اوقاف جزو مکان های مذهبی محسوب می شود و اگر گناهی هم وجود داشته باشد گردن مدیران اوقاف است.

 

تفاوت و قوانین اسناد ملکی و اوقافی

اگر یک ملک دارای سند اوقافی، اجاره، رهن یا خریداری شود، به مالک اختیار تام داده نمی‌ شود. به این معنی ‌که مالک باید به مدت ۹۹ سال، هر سال مبلغی را به عنوان اجاره بها به اداره اوقاف پرداخت کند. بعد از گذشت این ۹۹ سال و پرداخت اجاره ملک، اداره اوقاف درباره اجاره مجدد آن ملک اوقافی تصمیم خواهد گرفت. حتی در صورتی که ملک اوقافی در طی 99 سال چندین بار هم معامله شده باشد، برای هر معامله و نقل و انتقال باید اجازه اداره اوقاف هم در پرونده باشد.

املاک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره نامه عرصه ملک موقوفه است و در واقع خریدار چنین ملکی ، فقط مالک اعیان (ساختمان) آن است و حق مالکیتی در عرصه (زمین) آن را ندارد. در نتیجه هیچ شخصی نمی تواند بدون دریافت مجوز از اداره اوقاف این گونه املاک را خرید و فروش نماید. ارزش سند ملکی در حدود ۲۰ درصد بیشتر از سند اوقافی است و اجاره سالیانه سند اوقافی نیز مبلغ قابل توجه ‌ای نیست، ولی در زمان نقل و انتقالات املاک اوقافی، مالک باید مبلغ عوارض و مالیات قسمت اعیان را طبق تعرفه به شهرداری پرداخت کند.

قوانین اسناد ملکی و اوقافی

اسناد ملکی دارای حدود چهارگانه شمالی، جنوبی، شرقی و غربی هستند و همچنین حدود املاک مجاور آن و دسترسی به خیابان در آن مشخص می ‌شود. در اسناد اوقافی چنین حدود و مشخصاتی یا اصلاً نوشته نشده است و یا به صورت خیلی جزیی در سند قید می‌ شود. یکی دیگر از تفاوت‌های این دو اسناد این است که سند ملکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌ شود و نقل و انتقالات آن هم در دفاتر اسناد و املاک صورت می ‌گیرد.

در مقابل سند اوقافی در اداره اوقاف تنظیم می‌شود و حتی به صورت دست‌نویس تحویل خریدار می‌شود و نقل و انتقالات این‌گونه املاک نیز با نظارت و مجوز متولی آن یعنی سازمان حج و اوقاف صورت می‌گیرد. البته به این نکته توجه داشته باشید که صرف تنظیم سند اوقافی در اداره اوقاف کافی نمی ‌باشد و باید حتماً استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت شود. همچنین برای بررسی وضعیت ملک از نظر اوقافی بودن یا نبودن می ‌توانید به شهرداری منطقه مورد‌ نظر یا اداره اوقاف همان منطقه مراجعه کنید.